Hintergrund
Zum 1. Januar 2025 wird die neue Grundsteuer als verfassungsfeste Regelung in Kraft treten. Damit verliert der Einheitswert als Berechnungsgrundlage seine Gültigkeit.
Das Bundesverfassungsgericht hat das Bewertungssystem der bisherigen Grundsteuer für verfassungswidrig erklärt. Daraufhin wurde Ende 2019 auf Bundesebene die Grundsteuerreform verabschiedet. Den Bundesländern wurde mit der sog. Öffnungsklausel die Möglichkeit gegeben, vom Bundesgesetz abzuweichen und eigene Grundsteuermodelle zu entwickeln und umzusetzen.
Auf der Grundlage des reformierten Grundsteuer- und Bewertungsrechts sind für alle rund 36 Millionen wirtschaftliche Einheiten des Grundbesitzes neue Bemessungsgrundlagen für Zwecke der Grundsteuer ab dem Kalenderjahr 2025 zu ermitteln. Dabei sind alle Grundstückseigentümer verpflichtet, eine sog. Feststellungserklärung zur Ermittlung des Grundsteuerwerts (“Feststellungserkläeung”) abzugeben.
Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung wird voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung erfolgen.
Die elektronisch abzugebenden Feststellungserklärungen können ab über die Steuer-Onlineplattform ELSTER eingereicht werden. Die Abgabefrist läuft nach derzeitigem Stand bis zum . Die neu berechnete Grundsteuer ist ab dem Jahr 2025 auf Grundlage des Grundsteuerbescheides zu zahlen, bis dahin gelten bestehende Regelungen fort.
FAQ
| Wer muss die Feststellungserklärung abgeben? | Jede Eigentümerin und jeder Eigentümer (Privatpersonen, Unternehmen, Land und Forstwirtschaft, etc.) eines Grundstücks ist verpflichtet, eine Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts (Feststellungserklärung) elektronisch beim zuständigen Finanzamt einzureichen. |
| Bis wann muss die Fetstellungserklärung beim zuständigen Finanzamt eingegangen sein? | Die Feststellungserklärung ist bis zum 31. Oktober 2022 beim zuständigen Finanzamt einzureichen. |
| Wie muss die Feststellungserklärung an das Finanzamt übermittelt werden? | Die Feststellungserklärung ist ausschließlich elektronisch (über das Elster-Portal) zu übermitteln, welches ab dem 1. Juli 2022 möglich sein soll. Für den Zugang zum Elster-Portal wird ein Benutzerkonto benötigt, welches unter www.elster.de beantragt werden kann. |
| Welche Informationen zum Grundbesitz muss für die Feststellungserklärung bereithalten? | siehe weiter unten |
| Wer muss eine mit einem Erbbaurecht belastetes Grundstück die Feststellungserklärung abgeben? | Die Person, die das Nutzungsrecht (Erbbaurecht) für das Grundstück hat. |
| Und was ist mit Gebäuden auf fremden Grund und Boden? | Der Eigentümer des Grund und Bodens muss die Feststellungserklärung abgeben. |
| Was passiert, wenn ich die Feststellungserklärung abgegeben habe? |
Finanzamt Anhand der Angaben in der Grundsteuererklärung berechnet das Finanzamt den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem berechnet das Finanzamt auf Basis einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus. Beide vorgenannten Bescheide sind keine Zahlungsaufforderungen. Sie sind die Grundlage für die Festsetzung der Grundsteuer durch die Stadt oder Gemeinde. Gemeinde |
| Was passiert, wenn ich die Feststellungserklärung zu spät abgebe? | Wer die Feststellungserklärung verspätet oder gar nicht abgibt, und auch nach einer Ermahnung nicht aktiv wird, der riskiert entweder einen Verspätungszuschlag oder ein Bußgeld. Der Verspätungszuschlag beträgt laut Abgabenverordnung für jeden angefangenen Monat der eingetretenen Verspätung 0,25 Prozent der festgesetzten Steuer, mindestens jedoch EUR 25. Bei hartnäckiger Verweigerung kann das Finanzamt ein Bußgeld von bis zu EUR 25.000 verhängen und darüberhinaus die notwendigen Daten selbst schätzen. |
| Wer erhält den Feststellungsbescheid? | Der Eigentümer bzw. die Eigentümerin erhält den Feststellungsbescheid über den Grundsteuerwert. |
| Erhöht sich die Grundsteuer? | Die Finanzämter wollen bis Ende 2023 neue Grundsteuermessbescheide erstellen und jedem Eigentümer zusenden. Die individuelle Steuerbelastung sowie das Steueraufkommen insgesamt sollen sich nicht erhöhen. Im Einzelfall kann es aber zu Mehr- oder Minderkosten kommen. Wer Zweifel hat, kann dem neuen Grundsteuerbescheid binnen Monatsfrist widersprechen. 2024 legen dann die Gemeinden neue Hebesätze zur Berechnung der Grundsteuer fest, ab 15. Februar 2025 ist die neue Grundsteuer dann erstmals fällig. |
| Kann Ihnen ein Steuerberater behilflich sein bei der Erstellung und Abgabe der Freistellungserklärung? | Ja, Steuerberater sind dazu befugt, bei den Erklärungen zur Feststellung des Grundsteuerwerts Hilfestellung zu leisten. Dazu zählen im Übrigen auch Grundstücks- und Hausverwaltungen. |
| Welche Berechnungsmolle gelten? | Da sich die Bundesländer nicht einheitlich auf das von der Bundesregierung vorgeschlagene Besteuerungsmodell einigen konnten, sind je nach gewähltem Grundsteuermodell unterschiedliche Angaben in den einzelnen Bundesländern erforderlich. Bundesmodell Elf Bundesländer (darunter u.a. auch Nordrhein-Westfalen) folgen dem sogenannten Bundesmodell. Dieses werteorientierte Verfahren berücksichtigt individuelle Grundstücksfaktoren wie aktuelle Miet- und Bodenpreise aus denen ein detaillierter Verkehrswert ermittelt wird. Dafür werden neben den oben genannten Punkten zusätzlich die Nettokaltmiete, die Zahl der Wohnungen sowie die Immobilienart erfasst. Leicht abgewandelt folgen die Länder Sachsen und Saarland dem Bundesmodell. Hier werden allerdings die Steuermesszahlen für Wohngrundstücke im Vergleich zum Bundesmodell gesenkt, sodass das Wohnen im Vergleich zu anderen Grundstücksnutzungen (zum Beispiel Gewerbe) vergünstigt wird. Flächenmodell Die Länder Bayern, Hessen, Hamburg und Niedersachsen haben sich für das weniger aufwändige Flächenmodell entschieden. Es basiert vor allem auf der Fläche von Grundstück und Gebäude sowie der Wohnfläche und der Immobiliennutzung. Der Wert der Immobilie und ihr Alter spielen dagegen keine Rolle. Bodenwertmodell Am einfachsten haben es Eigentümer in Baden-Württemberg. Sie benötigen für das dort verwendete Bodenwertmodell nur die Grundstücksfläche, die dann mit dem amtlichen Bodenrichtwert multipliziert wird. Die Größe des Gebäudes und sein Wert werden nicht erfasst. Eigentümer brauchen bei diesem Modell vergleichsweise wenig Daten. |
| Erforderliche Daten | Bundesmodell | Flächenmodell | Bodenwertmodell |
| Elf Bundesländer | Bayern, Hamburg, Hessen, Niedersachsen | Baden-Württemberg | |
| Allgemeine Grundbuchdaten | ja | ja | ja |
| Bodenrichtwert | ja | ja/nein je nach Bundesland | ja |
| Immobiliennutzung (Wohnen/Gewerblich) | ja | ja | ja |
| Wohnfläche | ja | ja | nein |
| Immobilienart (Eigenheim, Mietshaus, Eigentumswohnung) | ja | nein | nein |
| Wohnungszahl und Größe | ja | nein | nein |
| Garagen/Stellplätze | ja | nein | nein |
| Baujahr | ja | nein | nein |
| Nettokaltmiete | ja | nein | nein |
Quelle: NWB, Bundesfinanzministerium, biallo.de
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